Hat der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft keinen ordnungsmäßigen Vermögensbericht vorgelegt, entspricht ein Entlastungsbeschluss nicht einer ordnungsmäßigen Verwaltung. Die Jahresabrechnung mit einer Einnahmen-Ausgaben-Rechnung ist nicht ausreichend. So entschied es das Landgericht (LG) Frankfurt/Main.
Anfechtung eines Entlastungsbeschlusses
Es ging um die Anfechtung eines Entlastungsbeschlusses, mit dem Argument, der Verwalter habe keinen Vermögensbericht vorgelegt. Der Verwalter verweist auf umfangreiche Abrechnungsunterlagen und eine nachträglich vorgelegte Einnahmen-Ausgaben-Rechnung.
Die Entlastung hat die Wirkung eines negativen Schuldanerkenntnisses und es werden zumindest Ansprüche ausgeschlossen, die der Wohnungseigentümergemeinschaft bekannt waren. Daher entspricht ein Entlastungsbeschluss nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn noch Ansprüche aus dem Entlastungszeitraum bestehen. Zu diesen gehören Auskünfte oder Erklärungen, die der Verwalter der Eigentümergemeinschaft schuldet. Erfasst ist also auch die Verpflichtung, einen Vermögensbericht zu erstellen.
Klage war erfolgreich
Die Anfechtungsklage war erfolgreich. Eine Entlastung könne, so das LG, nur erteilt werden, wenn der Bericht umfassend und zutreffend erstellt ist. Denn andernfalls könnte die Eigentümergemeinschaft den fortbestehenden Anspruch eines Wohnungseigentümers auf Vorlage oder Korrektur nicht (mehr) erfüllen.
Vermögensbericht informiert über wirtschaftliche Lage der WEG
Hier fehlte aber ein Vermögensbericht, der den Anforderungen des Wohnungseigentumsgesetzes (hier: § 28 Abs. 4 WEG) genügte – selbst, wenn man auf die (im Prozess) nachgereichten Unterlagen abstellte. Der Vermögensbericht soll die Eigentümer in die Lage versetzen, ein möglichst genaues Bild über die wirtschaftliche Lage zu erhalten. Mindestinhalt ist eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens, wozu Forderungen und Verbindlichkeiten und die wesentlichen Vermögenswerte gehören. Der Vermögensbericht ist nicht Bestandteil der Jahresabrechnung, sondern ein separates Dokument, das den Anforderungen des § 28 Abs. 4 WEG genügen müsse, so das LG.
Quelle | LG Frankfurt/Main, Urteil vom 9.11.2023, 2-13 S 3/23